Ora, gli istituti di credito stanno diventando creativi, offrendo piu opzioni per attirare gli acquirenti e ridurre la concorrenza. Prima che la Federal Reserve iniziasse ad aumentare il suo tasso di interesse chiave, che influenza i prezzi dei mutui, era facile trovare un mutuo che iniziasse con un 3.
Rocket Mortgage, il piu grande prestatore della nazione, ha recentemente presentato il suo programma Inflation Buster, che promette di ridurre il tasso di interesse di un mutuatario di un punto percentuale su un prestito a tasso fisso per il primo anno. Anche i mutui con periodi di anticipazione ancora piu lunghi stanno tornando in auge. E alcuni istituti di credito, come United Wholesale Mortgage, che, essendo il terzo piu grande, lavora con broker ipotecari indipendenti, hanno abbassato le loro tariffe.
Anche i mutui a soli interessi, che consentono ai mutuatari di pagare solo gli interessi per un determinato periodo, sono tornati per alcuni acquirenti qualificati. Questi prestiti hanno acquisito notorieta durante la crisi finanziaria del 2008, dopo aver consentito ai mutuatari di acquistare case che non potevano permettersi. Ora sono soggetti una normativa piu severa.
“Gli credito si stanno arrampicando per istituti la quota di mercato e mantengono gli affari in entrata”, ha affermato Guy Cecala, presidente efficace di Inside Mortgage Finance, che il settore dei mutui. Cecala si aspetta di vedere gli istituti di credito, in particolare gli istituti di credito che non sono banche, come Rocket e United Wholesale, competere in modo molto piu feroce sul prezzo.
“Le grandi banche sembrano accontentarsi di lasciare che le non banche se la cavano per affari e sono disposte a lasciar scivolare il volume dei loro mutui e le quote di mercato”, ha affermato.
Con il crollo dell’attivita di rifinanziamento, il volume totale di origine dei mutui e sceso del 41%, a 1,38 trilioni di dollari, nella prima meta di quest’anno rispetto allo stesso periodo del 2021, secondo i dati dell’azienda di Cecala. I mutui per l’acquisto di case sono scesi solo del 5% circa, a 812 miliardi di dollari, nello stesso periodo.
I prezzi delle case alle stelle, che sono aumentati di quasi il 45% tra dicembre 2019 e luglio, hanno gia danneggiato i potenziali acquirenti di case. I tassi di interesse vertiginosi, almeno rispetto alla storia recente, hanno reso l’accessibilita economica un problema ancora piu acuto, con alcuni aspiranti acquirenti che non si qualificano piu per un prestito specifico da un mese all’altro.
“Quando le tariffe sono quasi raddoppiate in otto mesi, si parla di una situazione in cui ogni centesimo sulla conta e influisce sulla capacita delle persone di qualificarsi, almeno per un certo importo, quindi la posta in gioco e piu alta” per gli acquirenti, ha affermato Mark Maimon, vicepresidente senior di NJ Lenders.
Karen Lopez, un’area manager di Americasa Home Loans, un’unita di Nationwide Mortgage che si concentra su persone di lingua spagnola, aveva un cliente che recentemente ha dovuto rinnovare la sua pre-approvazione del mutuo utilizzando l’ultima tariffa. L’importo del prestito per il quale si e qualificata e sceso di $ 40.000 rispetto a sei mesi prima, quando i tassi erano inferiori al 4%.
“Sapevamo che le tariffe sarebbero aumentate, ma non potevamo capire come fossero aumentate in modo cosi drastico”, ha detto la signora Lopez.
Molti acquirenti stanno quindi facendo nuovi calcoli, incluso se valga la pena pagare commissioni anticipate in cambio di un tasso piu basso o se valga la pena rischiare un mutuo a tasso variabile. Lo shopping comparativo, sempre saggio per uno degli acquisti piu grandi e complessi che tu abbia mai fatto, e diventato sempre piu importante.
Acquisto temporaneo del tasso
L’ultima offerta di Rocket Mortgage si chiama buydown temporaneo, che prevede un tasso di lancio piu basso sui mutui fissi per il primo anno; dopodiche, torna al tasso ipotecario originale.
Bill Banfield, vicepresidente esecutivo dei mercati dei capitali di Rocket Mortgage, ha affermato che l’offerta e stata trattata come una spesa per la societa. “Non c’e nessun problema”, ha detto. “Il buster dell’inflazione e stato specificamente progettato per dare fiducia ai clienti e avere un po’ di sollievo sul lato dei pagamenti e affrontare l’inflazione”.
Su un mutuo di $ 400.000 con un tasso fisso a 30 anni del 6,5%, il tasso temporaneo scenderebbe al 5,5% per il primo anno. Cio farebbe risparmiare al mutuatario circa $ 257 al mese, o $ 3.084 nel primo anno. Dopodiche, il pagamento tornera alla tariffa sottostante, con un costo mensile di $ 2.528.
Questi acquisti temporanei possono assumere altre forme, inclusa una tariffa teaser per i primi due anni, ma qualcuno deve coprire i costi. Ecco perche tendono a funzionare meglio quando gli acquirenti di case li usano come tattica di negoziazione e chiedono al venditore di pagare per l’acquisto invece di abbassare il prezzo della casa, ad esempio.
Punti a pagamento
Sempre piu acquirenti di case stanno valutando se valga la pena pagare una commissione anticipata, che ti consente di bloccare un tasso di interesse piu basso.
Queste commissioni sono note come punti ipotecari o punti di sconto e spesso vengono visualizzate insieme a una quotazione del tasso ipotecario. In genere, un punto equivale all’1% dell’importo del mutuo, pagato al prestatore per abbassare il tasso del mutuo.
Ad esempio, il tasso medio su un mutuo a tasso fisso di 30 anni era del 6,7% al 29 settembre. Ma cio include 0,9 punti o una commissione di $ 3.150 su un prestito di $ 350.000. Se non volevi pagare alcun punto, il tasso avrebbe potuto essere piu vicino al 6,74 percento, secondo Freddie Mac.
Gli acquirenti che si aspettano di rimanere a casa per molti anni potrebbero sentirsi piu a loro agio nel pagare punti per abbassare la tariffa. L’alternativa e prendere il tasso piu alto e poi rifinanziare se e quando i tassi ipotecari scendono. Dopotutto, alcuni studi hanno dimostrato che il pagamento delle commissioni, almeno per le persone con un credito eccellente e grandi acconti, non si traduce sempre in un tasso significativamente piu basso.
Ecco perche e cosi importante guardarsi intorno. Ci sono anche calcolatori online che possono aiutare a valutare se vale la pena pagare punti date le circostanze. “In pratica vuoi guardare qual e il punto di pareggio”, ha affermato Maimon. “Quanto tempo ci vuole prima che i tuoi risparmi mensili cumulativi corrispondano al costo dei punti che hai pagato? E manterrai ancora il prestito o la proprieta in quel momento?”
“Di solito e piu economico per un venditore pagare i punti per l’acquirente rispetto a quanto sarebbe per lui ridurre il prezzo di un importo che darebbe all’acquirente un pagamento equivalente inferiore, come farebbe il buydown”, ha aggiunto Maimon. “E una tattica per incontrarsi a meta di una trattativa”.
Mutui a tasso variabile
Sempre piu persone si rivolgono a mutui a tasso variabile, o ARM, che iniziano con un tasso fisso piu basso per un determinato periodo – diciamo, cinque o 10 anni – e poi si adeguano a un tasso variabile. Cio li rende piu rischiosi, ma sembra essere un rischio che piu persone sono disposte a correre. Secondo Black Knight, una societa di dati che tiene traccia del mercato dei mutui, al 9 settembre, quasi l’11% dei blocchi dei mutui, ovvero quando i richiedenti bloccano un determinato tasso, erano per ARM, rispetto al 2,5% dell’anno precedente.
Il tasso medio su un ARM a cinque anni era del 5,3 percento (con una commissione dello 0,4 percento dell’importo del mutuo), o piu di un punto percentuale al di sotto del tasso medio del 6,7 percento su un prestito fisso a 30 anni (con 0,9 punti ) per la settimana terminata il 29 settembre, secondo Freddie Mac. Con un prestito di $ 400.000, sono $ 360 di risparmio mensile.
Un periodo fisso piu lungo e una scommessa piu sicura, poiche offre ai mutuatari piu tempo per soddisfare i loro piani di vita prima che il prestito venga ripristinato al tasso piu alto e variabile. Significa anche che i tassi potrebbero scendere abbastanza da avere senso per un acquirente rifinanziare un prestito a tasso fisso.
Prestiti a soli interessi
I prestiti con soli interessi funzionano esattamente come sembrano. I mutuatari pagano solo gli interessi per un determinato periodo, di solito fino a 10 anni, con conseguente pagamento mensile inferiore. Dopodiche, i pagamenti saltano perche includono sia gli interessi che il capitale, proprio come fa un tipico mutuo, tranne che per una durata residua piu breve. Tuttavia, poiche questi sono tipicamente strutturati come mutui a tasso variabile, il tasso e fisso durante il periodo di soli interessi e successivamente variabile.
Tali prestiti diventano particolarmente pericolosi quando vengono utilizzati per acquistare una casa che altrimenti sarebbe fuori portata per un acquirente, il che e esattamente quello che e successo durante il periodo che ha preceduto la crisi finanziaria. I mutuatari si sono accumulati in questi e altri prestiti rischiosi, e quando il mercato immobiliare e precipitato, molte persone sono rimaste in possesso di mutui per un valore superiore alle loro proprieta e con pagamenti che non potevano piu permettersi.
Ora, questi prestiti sono ampiamente utilizzati dai proprietari di case piu facoltosi per gestire il proprio flusso di cassa, offrendo loro la flessibilita di rimborsare il capitale quando ricevono denaro da un bonus o una commissione, ad esempio.
Ottieni un preventivo di prestito
E difficile fare confronti da mela a mela quando si acquista un mutuo, dati i punti e le commissioni addebitate oltre al tasso sottostante, ma ci sono alcuni modi per renderlo piu semplice. Se vuoi ottenere preventivi da tre istituti di credito, dovrai liberare abbastanza tempo per effettuare le richieste lo stesso giorno. Se li distribuisci su piu giorni, le tariffe potrebbero cambiare.
Un modo rapido per confrontare i tassi tra i fornitori e guardare il tasso percentuale annuo del mutuo, che include il tasso di interesse, i punti e qualsiasi altra commissione o addebito.
Tutti i prestatori sono tenuti a fornire una stima del prestito standardizzata dopo aver fornito loro le informazioni chiave, incluso l’indirizzo della proprieta, il suo valore stimato e l’importo del prestito desiderato. Non e necessario fornire la documentazione per dimostrare nulla di tutto cio prima di ricevere la stima del prestito, secondo il Consumer Financial Protection Bureau.
Ma l’agenzia incoraggia i mutuatari a fare quei passi extra per ricevere un preventivo formale invece di ottenere solo uno schizzo approssimativo, poiche cio rendera piu facile confrontare le offerte, cosa ancora piu importante da fare ora.
